O que mudou no crédito habitação?

A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 substitui a recomendação adotada em 2018. Estas são as principais alterações:
Critério Até 31 de julho de 2026 A partir de 1 de agosto de 2026
Limite geral do DSTI 50% 45%
Margem de exceção ao DSTI* A instituição podia incluir até 10% do montante concedido com DSTI superior a 50% e até 60%, e até 5% com DSTI superior a 60%. A instituição pode incluir até 10% do montante concedido com DSTI superior a 45%.
Prazo máximo até aos 30 anos 40 anos 40 anos
Prazo máximo entre 31 e 35 anos 37 anos 40 anos
Prazo máximo acima dos 35 anos 35 anos 35 anos
Aquisição de imóveis do banco LTV até 100% Aplicação dos limites gerais de 90% ou 80%

Mantêm-se os limites gerais de financiamento de 90% para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente e de 80% para outras finalidades.
(A utilização da margem de exceção depende da política de risco de cada instituição e não confere ao cliente o direito à aprovação de um crédito com DSTI superior a 45%.)

DSTI máximo recomendado baixa para 45%
A principal alteração está no DSTI (debt service-to-income), frequentemente designado por taxa de esforço. A partir de 1 de agosto, a recomendação é que a soma das prestações não ultrapasse 45% do rendimento líquido (em vez dos 50%).
O cálculo considera:
  • A prestação do novo crédito habitação.
  • As prestações de restantes empréstimos (pessoais, automóveis, etc.).
  • O rendimento líquido de impostos e Segurança Social.
  • Uma possível subida das taxas de juro (em contratos de taxa variável ou mista).
  • Uma possível redução do rendimento quando o contrato se prolongar para além dos 70 anos do mutuário.
Prazo máximo do crédito habitação passa a ter dois escalões
Os prazos máximos ficam organizados em apenas dois grupos:
  • Até 40 anos, quando o mutuário tem 35 anos ou menos.
  • Até 35 anos, quando o mutuário tem mais de 35 anos.
Nos contratos com mais do que um titular, considera-se a idade do mutuário com a data de nascimento anterior (o mais velho).

Imóveis da banca deixam de ter limite especial de 100%
Até 31 de julho de 2026, os bancos podiam conceder financiamento até 100% para imóveis da sua carteira. Esta exceção foi eliminada. Estes imóveis passam a estar sujeitos aos limites gerais (90% para habitação própria permanente e 80% para outras finalidades), calculados sobre o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação bancária.

O que significam as novas regras para quem vai pedir crédito?
A redução do DSTI deverá ter maior impacto nos agregados que já suportam outras prestações. Antes de avançar com um pedido, torna-se ainda mais importante avaliar antecipadamente a capacidade de financiamento, organizar os créditos existentes e perceber qual o valor de prestação compatível com o rendimento do agregado familiar.
Na Newimo, analisamos cada situação de forma personalizada e ajudamos a encontrar uma solução de financiamento ajustada à realidade de cada cliente.

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