Programa Mais Habitação: alterações no arrendamento urbano

Alterações no arrendamento urbano

17 mar 2023 min de leitura

A proposta do Governo para a legislação relativa ao programa «Mais Habitação» inclui várias alterações e novas regras no Novo Regime do Arrendamento urbano (NRAU), incluindo em matéria de rendas, bem como no que respeita a prédios devolutos.

Prevê ainda uma isenção na tributação em IRS dos rendimentos prediais e em sede de IMI.

HABITAÇÃO DEVOLUTA

Definição do conceito fiscal de prédio devoluto

O dever de cooperação com os municípios passa a prever a obrigatoriedade de as empresas de telecomunicações e as empresas distribuidoras de gás, eletricidade e água lhes enviarem, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de consumos (NOVO) ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma e, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático.

Esta lista passa a ter de incluir a identificação matricial de cada prédio. (NOVO)

Arrendamento forçado de habitações devolutas

De acordo com a proposta em discussão, o NRAU passa a prever um procedimento de arrendamento forçado de habitações devolutas.

Assim, os imóveis de uso habitacional classificados como devolutos podem ser objeto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos de habitação.

O arrendamento forçado é realizado preferencialmente sobre imóveis que reúnem condições de habitabilidade que possibilitem o seu imediato arrendamento.

Não são considerados devolutos os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem numa das seguintes situações:

se destinem a segundas habitações, habitações de emigrantes ou habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde;
durante o período em que decorrem a realização de obras devidamente autorizadas ou comunicadas, durante os prazos para elas definidos, ou a pendência de ações judiciais que impeçam esse uso;
sejam adquiridos para revenda por pessoas singulares ou coletivas;
integrem um empreendimento turístico ou estejam inscritos como estabelecimento de alojamento local.

Para efeitos do procedimento de arrendamento forçado de habitações devolutas os municípios apresentam ao respetivo proprietário uma proposta de arrendamento nos termos previstos na regulamentação das normas da Lei de Bases da Habitação.

Recebida uma proposta de arrendamento, o proprietário responderá no prazo de 10 dias a contar da sua receção.

Em caso de recusa da proposta pelo proprietário ou de ausência de resposta pelo proprietário, e mantendo-se o imóvel devoluto por mais 90 dias, os municípios, procedem ao arrendamento forçado do imóvel, nos termos previstos no RJUE, com as necessárias adaptações.

Nos casos em que o nível de conservação do imóvel não permita a sua utilização habitacional, podem ser executadas coercivamente, pelos municípios, as obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade, bem como das condições de habitabilidade, nos termos previstos no RJUE, sendo o ressarcimento realizado por conta das rendas devidas.

Este arrendamento do imóvel constitui, para todos os efeitos, fundamento e causa para a exclusão da sua classificação como devoluto.

NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO

São propostas alterações relativas aos arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuição Mínima Nacional Anual (RMNA) e aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Nestes dois tipos de arrendamento a proposta prevê que os contratos anteriores a 1990 sejam alvo de uma isenção de tributação em IRS dos rendimentos prediais e em sede de IMI.

Arrendatários com RABC inferior a cinco RMNA

Nos termos da proposta, caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato não transita para o NRAU, sendo que a renda pode ser atualizada nos termos do coeficiente de atualização anual usado para os diversos tipos de arrendamento.

Ou seja, o coeficiente de atualização anual de renda é o resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, dos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

As restantes regras relativas a rendas para este tipo de arrendatário seriam revogadas.

Arrendatários a partir dos 65 anos ou incapacidade superior a 60%

As novas regras vão aplicar-se aos contratos que incidam sobre imóveis sobre os quais tenha incidido contratos de arrendamento anteriores celebrados nos últimos cinco anos.

Propõe-se que os contratos de arrendamento não transitem para o NRAU (NOVO), em vez de ficarem, como agora, sujeitos a acordo entre as partes.

Passaria a aplicar-se, no que respeita ao valor da renda, o que a lei já prevê, consoante as razões invocadas pelo arrendatário, acrescentando-se aqui os novos termos de atualização de renda com base no coeficiente de atualização anual usado para os diversos tipos de arrendamento.

Fixação do valor da renda dos novos contratos de arrendamento

A renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais não poderá exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, acrescido do coeficiente de 1,02.

No valor da renda inicial poderão ainda ser aplicados os coeficientes anuais previstos no NRAU para os diversos tipos de arrendamento, desde que não tenha passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Para estes efeitos o coeficiente a considerar para o ano de 2023 deverá ser de 1,0543.

Tratando-se de imóveis objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor das despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

Os coeficientes previstos só poderão ser aplicados uma vez em cada ano civil.

Aquisição de bens imóveis por entidades públicas

A proposta prevê a chamada aquisição no mercado, ou seja, é admitida a aquisição onerosa do direito de propriedade ou de outros direitos reais sobre bens imóveis, para arrendamento acessível, por entidades públicas.

O valor da aquisição deve ser compatível com o que resulte do procedimento de avaliação.

Este regime vai aplicar-se também, com as necessárias alterações, ao arrendamento para posterior subarrendamento habitacional.

Relatório do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana

Relativamente aos contratos anteriores a 1990, o relatório do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana (previsto no Orçamento do Estado para 2023) deve propor medidas para definir o montante e os limites da compensação a atribuir ao senhorio, pelas rendas não cobradas aos arrendatários.

Referências:
Proposta de lei PL 64/XXIII/2023, de 03.03.2023 para consulta pública, artigos 12.º, 13.º, 14.º, 15.º, 23.º

Mais Habitação programme: changes in urban rental

The Government's legislative proposal regarding the programme «Mais Habitação» includes several amendments and new rules to the Novo Regime de Arrendamento Urbano - NRAU (New Urban Rental Regime), including in the subject of rents and vacant properties.

It also lays down IRS exemption for property income and IMI.

VACANT HOUSES

Notion of vacant premises for purposes of tax law

The cooperation duty with municipalities shall now provide for the mandatory reporting by telecommunications companies and gas, water and power supply companies, until October 1st of every year, of an updated list of absence of consumption (NEW) or low consumption for each urban property or autonomous unit through electronic notification or other digital support.

This list must now include the each property's tax registry identification. (NEW)

Compulsory renting of vacant houses

According to the proposal under discussion, the NRAU shall now provide for a compulsory renting procedure of vacant houses.

Therefore, housing properties classified as vacant might be compulsorily leased by municipalities in order to be subsequently subleased under public housing programmes.

Compulsory renting is preferably applied to properties with habitability conditions that allow their immediate renting.

Urban properties or autonomous units that meet one of the following conditions are not considered vacant:

second homes, immigrant's homes or homes of persons displaced for professional, training or health motives;
for the period of time required to execute duly authorized or notified works, as laid down in the said authorizations or notifications, or pendency of legal proceedings preventing its use;
purchased for resale by natural or legal persons;
included in a tourist resort or registered as local accommodation.

For the purposes of vacant houses compulsory renting the municipalities submit a lease proposal to the owner under the terms of the regulation of standards of the Framework Law for Housing.

Upon reception of the proposal, the owner shall respond within 10 days from the notification.

If the owner rejects the proposal or fails to respond and the event remains vacant for longer than 90 days, the municipalities proceed to forcibly rent the property under the terms of the RJUE, with the required adjustments.

In cases where the conservation status of the property prevents its residential use, the municipalities may determine the compulsory execution of construction works required to correct bad safety or health conditions, as well as habitability conditions under the terms of the RJUE, and the corresponding costs shall be refunded on account of the due rents.

This property rental constitutes grounds to be excluded from classification as vacant.

NEW URBAN RENTAL ARRANGEMENT

The proposals cover tenants with a Adjusted Annual Gross Income (Rendimento Anual Bruto Corrigido - RABC) is under five Annual Minimum National Retributions (RMNA) and tenants aged 65 years or more, or with an incapacity degree greater than 60%.

For both rental types, the proposal provides for exemption of IRS and IMI for property income derived from contracts older than 1990.

Tenants with RABC lower that five RMNA

According to the proposal, should the tenant invokes and makes proof that his household's RABC is less than five RMNA, the contract shall not be transferred to NRAU and the rent might be updated according to the annual use coefficient used for different types of rental.

That is the annual rent update coefficient is the result of full consumer price index variation, except housing, corresponding to the past 12 months, that have values available in August 31st, estimated by the National Statistics Institute (Instituto Nacional de Estatística - INE).

The remainder rules concerning rents for this tenant type would be repealed.

Tenants with 65 years of age or older or a disability higher than 60%

The new rules shall apply to contracts concerning properties with leasing agreements executed during the past five years.

It is proposed that the leasing agreements are not transferred to NRAU (NEW) rather than remain, as at present, subjected to an agreement between the parties.

Regarding the rent the terms already provided by law would apply depending on the grounds given by the tenant, with the addition of new rent update terms based on the annual update coefficient used for the different rental types.

Setting rent in new tenancy agreements

The initial rent for new residential tenancy agreements shall not exceed the amount of the last rend applied for the same property in a previous contract, plus a 1.02 coefficient.

In the initial rent the annual coefficients laid down in the NRAU for the different rental types may also be implemented, provided no more than three years elapsed after the date when the implementation was initially applicable.

To this purpose, the coefficient for 2023 shall be 1.0543.

For properties that were renovated or fully refurbished, duly certified by the Town Hall, the initial rent for new tenancy agreements may be accrued with charges incurred by the landlord up to an annual limit of 15%.

The said coefficients shall only be applied once for each calendar year.

Real estate acquisition by public entities

The proposal provides for the so called market acquisition, that is, the onerous acquisition of property right or others rights in rem on real estate for affordable rental by public entities.

The purchase amount must be compatible with the result of the assessment procedure.

This regime shall also apply, with the required changes, to leasing for subsequent residential subleasing.

Report from the Housing and Urban Rehabilitation Observatory

Regarding agreements prior to 1990, the report from the Housing and Urban Rehabilitation Observatory (laid down in the 2023 State Budget) must provide for measures to define the amount and compensatory limits to be allocated to the landlord for defaulted rents.

References:
Draft Law PL 64/XXIII/2023, of 03.03.2023 for public consultation, Arts. 12, 13, 14, 15, 2

Fonte: APPII - Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários