Novas regras para Alojamento Local

Entre outras medidas destacamos a criação da nova Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), aplicável já este ano.
 
O diploma entrou em vigor no dia 7 de outubro.
 
Nos registos de AL que se realizem após esta data, o condomínio tem de aprovar o uso diverso de exercício da atividade de alojamento local antes do registo de frações autónomas que constem como habitação no título constitutivo.
 
Determina-se ainda um prazo – até 7 de dezembro deste ano – para que os titulares e registos de AL provem a manutenção da atividade de exploração dos seus estabelecimentos, mediante apresentação de declaração contributiva.
 
A obrigatoriedade de apresentar ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação de hostels e AL só se aplica registos de AL que se realizem após 7 de outubro de 2023.
 
 Alterada intervenção do condomínio na atividade de AL
 
Quando o estabelecimento de AL seja registado depois de 7 de outubro de 2023 em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, o seu registo tem de ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.
 
Esta decisão deve ser tomada nos termos do Código Civil.
 
No caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos passa a poder opor-se ao exercício da atividade de AL na fração, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, em vez da anterior maioria exigida, que era de mais de metade da permilagem do edifício para essa oposição do condomínio.
 
Nos casos em que o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de AL ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim, não é aplicável a nova maioria mínima de dois terços da permilagem do edifício.
  
De acordo com as novas regras, a assembleia de condóminos pode ainda determinar, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos de AL disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.
 
Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação. O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.
 
A cessação de exploração implica:

• o cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar;
• a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como AL quando esteja em causa o cancelamento, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos. (NOVO)

 
Os titulares de estabelecimentos de AL instalados em frações autónomas de edifícios em propriedade horizontal passam a ter de afixar uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos.
 
  Renovação do registo de estabelecimento de AL
 
O regime de AL passa a prever regras de renovação do registo de AL.
 
Assim, registo de estabelecimento de AL tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.
 
A primeira renovação conta-se a partir da data de emissão do título de abertura ao público.
 
As renovações do registo precisam de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.
  
 Suspensão de novos registos de alojamento local
 
A emissão de novos registos de estabelecimento de AL nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o país, com exceção dos territórios do interior.
 
Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, o equilíbrio adequado de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para AL.
 
A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.
 
Estas regras não se aplicam:

• à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza;
• às Regiões Autónomas.

 
 Reapreciação de registos de AL emitidos
 
Os registos de AL emitidos até 7 de outubro de 2023 vão ser reapreciados, durante o ano de 2030.
 
A partir desta primeira reapreciação, esses registos reapreciados serão renováveis por cinco anos.
 
São excetuados da reapreciação prevista para 2030 os estabelecimentos de AL que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada.
  
 Caducidade de registos inativos
 
Até 7 de dezembro deste ano os titulares do registo de alojamento local terão de fazer prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração.
 
A prova faz-se por comunicação da efetividade de exercício na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), através do Balcão Único Eletrónico.
 
Na falta da prova deste registo, os respetivos registos de AL serão cancelados, por decisão do Presidente da câmara municipal territorialmente competente.
 
Estas regras não serão aplicáveis à exploração de unidades de AL em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
  
 Fiscalização
 
As freguesias passam a ter competências em matéria de fiscalização, juntamente com a ASAE e as câmaras municipais territorialmente competentes. A competência das juntas de freguesia incide na atualização da listagem de estabelecimentos de AL para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.
 
A instrução dos processos e a aplicação de coimas e sanções acessórias ficam na esfera da ASAE e das câmaras municipais.
 
Para que o estabelecimento de AL inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido são necessárias vistorias para verificação do cumprimento dos requisitos de AL, sendo o prazo prorrogável. 
 
Findo um prazo sem que o estabelecimento de AL tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal informar a ASAE, a câmara, a AT e também a junta de freguesia, para atualização da listagem de estabelecimentos de AL para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.
  
Referências:
Lei n.º 56/2023 - DR n.º 194/2023, Série I de 06.10.2023, artigo 30.º, e anexo
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29, artigos 5.º, 6.º, 7.º, 9.º e 21.º; novo artigo 6.º-A
Decreto da Assembleia da República 81/XV, de 19.07.2023
Código Civil, artigo 1419.º, n.º 1

Fonte: APPII