Mais Habitação: alterações no Alojamento Local Mais Habitação: Novas Regras para o Alojamento Local 16 mar 2023 min de leitura A proposta do Governo para a legislaçao relativa ao programa «Mais Habitação», em discussão pública até dia 24 deste mês, prevê várias alterações no que respeita ao Alojamento Local (AL). Desde logo, suspende novos registos de AL até 31 de dezembro de 2030 no território do continente, e os registos de AL já emitidos à data da entrada em vigor da nova lei caducarão a 31 de dezembro de 2030. Prevê-se ainda a aplicação de benefícios fiscais para rendimentos prediais no caso de arrendamento que passem de AL para habitação permanente, desde que cumpridas certas condições. O regime jurídico de exploração de estabelecimentos de AL é alvo de uma série de alterações. Suspensão de novos registos e caducidade de registos existentes A emissão de novos registos de estabelecimento de AL ficará suspensa, com exceção das zonas para alojamento rural, matéria a definir por portaria dos ministros responsáveis pelas áreas da economia, habitação e coesão territorial. Os registos de AL emitidos à data da entrada em vigor da nova lei caducam a 31 de dezembro de 2030. A partir desta date serão renováveis por cinco anos, a partir de 31 de dezembro de 2030, nos novos termos definidos para a duração do registo de estabelecimento de AL. Nova duração do registo de estabelecimento de AL O registo de estabelecimento de AL passará a ter tem a duração de cinco anos contados a partir da data da comunicação prévia com prazo. Excetuam-se os AL que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados em data anterior à entrada em vigor da nova lei que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2030, e cuja validade pode ser estendida até à data da amortização integral. A renovação do registo vai depender obrigatoriamente de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente e terá de ser pedida quatro meses antes de terminar o seu prazo de validade. Assim, para efeitos de renovação, o titular do registo de estabelecimento de AL terá de requerer a renovação até 120 dias antes do seu termo, sob pena de caducidade do mesmo. Reconversão e construção de imóveis para uso habitacional Passará a ser efetuada através do regime simplificado para alterações de planos intermunicipais e municipais, previsto no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, a compatibilidade da reconversão de imóveis para uso habitacional e a construção de novos edifícios para habitação nas áreas urbanas que estejam classificadas no plano municipal aplicável como espaços para equipamentos, comércio e serviços. Contribuição extraordinária sobre AL Está prevista a criação de uma contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de AL (CEAL), que vai incidir sobre a afetação a AL de imóveis habitacionais, localizados em zona de pressao urbanística, a 31 de dezembro de cada ano civil. Será paga pelos titulares da exploração destes estabelecimentos. Os proprietários de imóveis que não sejam titulares da exploração serão subsidiariamente responsáveis pela liquidação e pelo pagamento da CEAL relativamente a esses imóveis. Trata-se de prédios urbanos, suas frações e as suas partes ou divisões suscetíveis de utilização independente de natureza habitacional, conforme previsto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Transferência de imóveis de AL para arrendamento O Governo pretende isentar do IRS e IRC os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições: resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis anteriormente afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local; o registo do estabelecimento de alojamento local tenha ocorrido até 31 de dezembro de 2022; a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024. Esta isenção será aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2030. ALTERAÇÕES AO REGIME DE EXPLORAÇÃO DE AL Título de abertura ao público Todo o número de registo do estabelecimento de AL passa a ser pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva. Atualmente tal prevê-se apenas para as modalidades de «moradia» e «apartamento» em áreas de contenção. O título de abertura ao público caduca em caso de: transmissão de qualquer parte do capital social (NOVO) da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem, deixando de se prever a transmissão de mais de 50%; transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração; Deixará de se prever a não caducidade do título de abertura ao público em caso de sucessão. Cancelamento do registo No caso de atividade de AL exercida em fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de AL na fração. Deixa de se prever que esta deliberação se faça de forma fundamentada e decorra da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Nos termos propostos para a nova legislação, para efeitos do cancelamento imediato do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento. Lembramos a este propósito que, em janeiro de 2020, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) uniformizou jurisprudência relativa ao regime da propriedade horizontal, que afetou a exploração de frações em AL. O STJ decidiu que não ser permitida a realização de alojamento local quando a indicação no título constitutivo de uma fração refira que se destina a habitação. A assembleia de condóminos não poderá opor-se ao exercício da atividade de AL na fração nos novos termos quando: o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local; ou tenha havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim. Neste contexto, é revogada a possibilidade de decisão sobre o pedido de cancelamento pelo Presidente da Câmara. Mantém-se a comunicação pelo município à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) de casos em que verifique que o estabelecimento é explorado sem registo. A cessação de exploração implica: o cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar; quando esteja em causa o cancelamento em resultado de oposição da assembleia de condóminos, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como AL, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos (NOVO) e não durante o prazo de um ano como agora se prevê. Fiscalização A fiscalização do cumprimento do regime de AL passa a ser da ASAE, da câmara municipal e da junta de freguesia (NOVO) territorialmente competentes. As três entidades passam a instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias. Nos termos deste regime, o Fisco fiscaliza o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade e a ASAE pode solicitar a qualquer momento ao Turismo de Portugal a realização de vistorias. Se das vistorias ou de qualquer ação de fiscalização resultar que sejam explorados como AL estabelecimentos considerados empreendimentos turísticos, o Turismo de Portugal fixa um prazo mínimo de 30 dias (prorrogável) para que o estabelecimento inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido. Findo este prazo sem que o estabelecimento tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal passará a informar a ASAE, a câmara municipal e a junta de freguesia territorialmente competentes, bem como a AT. Interdição de exploração Neste âmbito, a junta de freguesia (NOVO), a par da ASAE e da câmara municipal poderá determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de AL, na sua totalidade ou em parte, ou quando a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública, sem prejuízo das competências atribuídas por lei a outras entidades. Referências: Proposta de lei PL 64/XXIII/2023, de 03.03.2023 para consulta pública Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29, artigos 7.º, 9.º, 21.º e 28.º; novo artigo 6.º-A Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, artigo 123.º Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigo 6.º, n.º 2 Mais Habitação: Changes in local accommodation The Government´s legislative proposal concerning the programme «Mais Habitação» is under public discussion until March 24th and provides for several changes concerning local accommodations (LA). Firstly it suspends new LA registrations until December 31st, 2030 in the mainland territory and LA registrations already issued up to the date the new law came into force shall expire by December 31st, 2030. It also provides for the implementation of tax benefits on rental property income for conversion of LA into permanent housing, provided some conditions are met. The legal regime that applies to LA operation underwent also a few changes. Suspension of new registrations and expiry of the existing registrations New registrations for LA establishments will be suspended, except for rural accommodation areas yet to be set out by ordinance from the ministers responsible for economy, housing and territory cohesion. LA registrations already issued up to the date the new law came into force expire by December 31st, 2030. As from this date, the registrations will be renewable for five years according to the new terms on the validity of LA establishments registry. New validity of LA establishments' registry An LA establishment's registry shall be issuing valid for five years as from the date of the prior notification with a deadline. This does not apply to LA that are simultaneously real collateral for the loan contracts closed prior to the entry into force of the new law and yet to be fully paid after December 31st, 2030, which validity can be extended until the date of the full amortization. The registry renewal will necessarily require an express authorization from the relevant town hall, which must be requested four months before the registry expires. Therefore, for renewal purposes, the holder of the LA establishment registry shall have to apply for renewal at the latest 120 days before it expires, under penalty of termination. Conversion and construction of housing properties The properties' reconversion suitability for residential use and construction of new residential buildings in urban areas, that are classified in the relevant municipal plan as areas for equipment, business and services, shall be effected through the streamlined regime for changes in intermunicipal and municipal plans, laid down in the Legal Regime for Territorial Management Instruments (Instrumentos de Gestão Territorial), Extraordinary levy on LA An extraordinary contribution on LA establishments (CEAL) is set out and it shall be levied on the allocation to LA of housing properties located in urban pressure areas by December 31st of each calendar year. It will be settled by those responsible for the establishment's operation. Property owners that are not responsible for the operation shall be additionally accountable for settling the CEAL concerning those properties. Those comprehend urban buildings, their units and parts or rooms that might have a use other that housing, as provided in the Municipal Property Tax Code (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Transfer of properties from LA to rental It is the Government's intention to exempt property income arising from permanent home leasing agreements from IRS and IRC, provided the following conditions are cumulatively met: they must arise from transfer of properties previously allocated to operation of local accommodation establishments to permanent home rental; the local accommodation establishment was registered until December 31st, 2022; the leasing agreement was executed and registered in the Portal das Finanças until December 31st, 2024. This exemption shall apply to property income received until December 31st, 2030 CHANGES TO THE LA OPERATION REGIME Public openness license Every registration number of LA establishments shall now be individual and non-transferable, even if it is owned by a legal entity. Currently this is only provided for «villas» and «flats» in containment areas. The public openness license is terminated in the event of: transfer of any part of the share capital (NEW) of the legal entity holder of the registry, regardless of of the fraction, whereby the transfer of more than 50% is no longer provided; transfer of registration ownership, operation termination, rental or any other form of change in the operation ownership. The non-expiry of the the public openness license is no longer provided for in the event of inheritance. Registration cancellation In the event of LA activity carried out in an autonomous unit of a building or part of an urban building susceptible of independent useage, a unit holders assembly decision of more than half the building's percentage may oppose that LA activity in the unit. It is no longer provided that the decision is substantiated and derives from repeated and proven acts that disturb the regular use of the building, including acts causing nuisance or affecting the unit holders' rest. Under the terms proposed for the new law, in order to immediately cancel the registration, the unit holders' assembly must notify the Mayor responsible for the territory of the decision. Canceling the registration entails the immediate termination of the establishment's operation. Please note that, in this regard, in January 2020 the Supremo Tribunal de Justiça - STJ (Portuguese Supreme Court of Justice) standardized the jurisprudence regarding local accommodation, impacting units operating as LA. The STJ decided that local accommodation should not be allowed when stated in the incorporation title that the unit is intended for housing. The unit holders' assembly shan't be able to oppose the operation of LA in the unit under the new terms, when: The title deed expressly provides for the unit's use for local accommodation purposes; or the unit holders' assembly expressly decided to authorize the use of the unit for that purpose. In this context, the decision possibility regarding the Mayor's cancelation request is repealed. The information requirement by the municipality to the Safety Alimentary and Economic Authority (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica - ASAE) remains when the establishment operates without registration. The operation's termination implies: termination of the establishment's registry, when existing; when the termination is the result of an opposition during a unit holders' assembly, the relevant property cannot be used as LA regardless of its entity, until the unit holders' assembly decides otherwise (NEW) rather than for a period of one year as currently provided. Supervision The supervision of compliance with the LA regime is transferred to the ASAE, the territorially competent town hall and the parish (NEW). These three entities shall now navigate the proceedings and implement the corresponding fines and ancillary sanctions. According to this regime, the tax authorities monitor the compliance with the activity's tax obligations and the ASAE may request at any moment inspections by the Turismo de Portugal. Should the inspections or any other surveillance action conclude that the LA establishments are operating as tourism ventures, Turismo de Portugal shall set a minimum 30 days (extendable) period for the establishment to initiate the legally required authorization proceedings for tourism purposes. Upon expiry of this time period, if the establishment failed to initiate the authorization proceedings for tourism purposes, Turismo de Portugal shall notify ASAE, the territorially competent town hall and the parish, as well as the AT. Operation ban In this context, the parish (NEW), together with the ASAE and the town hall, might determine a full or partial temporary ban on the operation of LA establishments, including if the non-compliance of the applicable legal provisions jeopardizes the users' safety or public health, regardless of the competences granted by law to the other entities. References: Draft Law PL 64/XXIII/2023, of 03.03.2023 for public consultation Decree-law n.º 128/2014 O.J. nr. 166, 1st Series of 2014-08-29, Arts. 7, 9, 21 and 28; new article 6-A Legal Framework for Territorial Management Instruments, Art. 123 Municipal Property Tax Code, Arts. 6 and 2 Fonte: APPII- Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários Partilhar artigo FacebookTwitterPinterestWhatsAppCopiar link