IRS, rendimentos prediais e Mais Habitação

Alterações ao Código do IRS
 
Dedutibilidade de gastos com seguros de renda
(Código do IRS, artigo 41.º n.º 1)
 
Os gastos com seguros de renda, agora expressamente previstos, são considerados como dedutíveis ao rendimento de cada prédio ou parte de prédio a que digam respeito, independentemente da data em que tenham sido suportados no ano de 2023. Considera-se que esta alteração visa apenas clarificar a norma. 
 
Taxas especiais aplicáveis a rendimentos da Categoria F – arrendamento habitacional, que não seja de longa duração, e restantes rendimentos prediais
(Código do IRS artigo 72.º n.º 1 º alínea e) e n.º 2; do da Lei n.º 56/2023, artigo 50.º n.ºs 7 e 8)
 
De acordo com a AT, através destas alterações, o legislador distingue, para efeitos de aplicação de taxa especial aos rendimentos da categoria F, entre os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional e os restantes rendimentos prediais.
 
Considerando essa distinção, e atendendo à clarificação introduzida através da Lei do Orçamento do Estado para 2024 (OE2024), para efeitos de aplicação temporal destas alterações, deve considerar-se que:
 

• os rendimentos prediais que não sejam decorrentes de arrendamento habitacional continuam sujeitos à taxa especial de 28%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, não havendo, pois, uma alteração do regime tributário; 
• a taxa especial de 25%, prevista no Código do IRS, na redação dada pelo OE2024, é aplicável aos rendimentos de novos contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 7 de outubro de 2023 (data da entrada em vigor do Programa Mais Habitação), inclusive, sendo também aplicável a rendimentos de renovações de contratos ocorridas a partir daquela data, obtidos no ano de 2023 e anos seguintes, atendendo ao facto de ser esta a lei em vigor a 31.12.2023 e face à natureza de formação sucessiva do facto tributário; 
• a taxa especial de 25% referida na alínea anterior aplica-se aos rendimentos prediais, auferidos em 2023 e em anos seguintes, relativamente a contratos de arrendamento habitacional que não beneficiem de taxa de IRS inferior pela aplicação do regime que era vigente a 7 de outubro de 2023. 

• passaram apenas a beneficiar de redução de taxa os rendimentos prediais decorrentes de contratos de duração igual ou superior a cinco anos, como suprarreferido; 
• foram aumentadas as reduções de taxa aplicáveis aos contratos elegíveis, e, no que se refere aos contratos de duração igual ou superior a cinco anos e inferiores a 10 anos, foram alteradas as reduções de taxas decorrentes das suas renovações;
• prevê-se a possibilidade de aplicação de uma redução adicional de 5 p.p. da taxa, sempre que a renda seja inferior, em pelo menos 5 p.p., à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel; 
• prevê-se a inaplicabilidade das taxas reduzidas aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel. 

• as reduções de 10 p.p., 15 p.p. e 20 p.p. previstas, relativamente à taxa especial-regra para contratos de arrendamento habitacional (25%), quando aplicadas a situações de renovação de contratos vigentes a 7 de outubro de 2023 e cujos rendimentos já vinham a beneficiar duma redução de taxa, têm como referência a taxa de 25% agora prevista (e não a anterior taxa de 28%); 
• para efeito do cálculo da redução a aplicar a estas situações de renovação de contratos deve atender-se à(s) redução(ões) de taxa de que os rendimentos destes contratos beneficiariam, caso lhes fosse aplicável o novo regime desde o início, considerando-se, assim, as reduções dos pontos percentuais referidas supra que sejam aplicáveis ao caso concreto. 

• os rendimentos prediais de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais fossem aplicáveis, a 7 de outubro de 2023, a taxa de 28% e de 25%; 
• os rendimentos de contratos de arrendamento não habitacional e de contratos de arrendamento habitacional que já beneficiassem de taxa inferior, que se renovem após a entrada em vigor dessa lei, e que sejam auferidos entre 7 de outubro e 31 de dezembro de 2023. 

• a isenção de IRS e IRC em causa aplica-se quando ocorra a transferência de imóvel, registado e afeto a alojamento local até 31 de dezembro de 2022, para o mercado de arrendamento, através da celebração e registo de contrato de arrendamento para habitação permanente, entre 1 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024;
• a finalidade do contrato é aferida de acordo com o declarado pelo contribuinte no Campo 5 do Quadro I da declaração Modelo 2; 
• se o contribuinte transferir para o mercado de arrendamento mais de um imóvel (ou partes de imóveis) anteriormente afetos a alojamento local, a isenção aplica-se aos rendimentos prediais que resultem dos contratos de arrendamento habitacionais celebrados para cada um desses imóveis (ou partes de imóveis); 
• deve entender-se como “transferência” as situações em que um imóvel gerador de rendimentos, no âmbito de uma atividade de alojamento local, deixe de gerar tais rendimentos e passe a gerar rendimentos prediais decorrentes da celebração de um novo contrato de arrendamento para habitação permanente do arrendatário; 
• a transferência não pressupõe a cessação da atividade da Categoria B, podendo o contribuinte manter a atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local, relativamente a outros imóveis; 
• a isenção é aplicável a rendimentos prediais tributados nas Categorias F ou B.

Referências:
Ofício-circulado n.º 20268/2024, de 12.03.2024
Lei n.º 56/2023 - DR n.º 194/2023, Série I de 06.10.2023
Lei n.º 19/2022 - DR n.º 204/2022, Série I de 21.10.2022
Lei n.º 82/2023 - DR n.º 250/2023, Série I de 29.12.2023

Fonte: Newsletter APPII 48/2024