Mercado imobiliário 2021: O que antecipam os especialistas?

O ano de 2020 ficou marcado pela instabilidade social e económica causadas pela Covid-19. Quase todos os setores de atividade sentiram os efeitos da pandemia e o mercado imobiliário não foi exceção.  

Para podermos fazer uma antecipação de como se irá comportar o mercado imobiliário durante este novo ano, consultámos especialistas que atuam no setor. As expectativas em relação ao preço das casas, o impacto do fim das moratórias, o mercado de arrendamento, investimento e a concessão de crédito habitação são algumas das questões que vamos analisar neste artigo.  

De realçar que as previsões vão sempre depender dos desenvolvimentos da pandemia, uma vez que o grau de incerteza ainda é elevado.   

Os preços das casas vão descer? 

“Algumas casas internacionais apontam para ligeiras quebras de preços na habitação em Portugal em 2021”, refere Gonçalo Nascimento Rodrigues, fundador do Out of the Box. O especialista em mercado imobiliário nota que, durante a pandemia, os preços das casas têm se mantido estáveis. Contudo, houve uma quebra no número de transações, que se espera que se mantenha em 2021. 

De acordo com Gonçalo Nascimento Rodrigues, será fundamental “monitorizar a oferta e a procura ao nível local. Isto porque os preços até poderão corrigir pouco em termos nacionais, mas nesta conjuntura de pouco servirá uma tendência mais nacional relativamente a preços. Mais importante é cada um ser capaz de medir a oferta e a procura nos seus locais de atuação, sejam investidores, promotores, agentes ou avaliadores”.  

Cristina Arouca, diretora de Research da CBRE Portugal partilha da mesma opinião sobre os preços das casas. “Em 2021 deveremos assistir a uma ligeira queda nos preços, que deverá ser mais acentuada no produto de segunda mão”, refere.  

A especialista acredita que o impacto da Covid-19 na economia, assim como a capacidade de manter o emprego, vão ditar as transações em 2021.  

“Continua a existir uma procura doméstica não satisfeita, a qual começa agora a ter produto, à medida que vão sendo desenvolvidos novos projetos, mais adequados em termos de localização, tipologias e preço”, aponta Cristina Arouca.  

Para 2021, a Casafari, plataforma que disponibiliza uma base de dados do mercado imobiliário em Portugal, também antecipa que os preços das casas deverão manter-se estáveis, mesmo que a crise provocada pela pandemia possa prolongar-se. 

Segundo o relatório anual da Casafari, divulgado em janeiro, o maior impacto, deverá verificar-se no mercado de arrendamento, uma vez que o trabalho remoto deverá resultar numa maior procura por "áreas menos centrais da cidade". 

O que vai acontecer com o arrendamento? 

O mercado de arrendamento aumentou a sua expressão em 2020, depois de se assistir à transferência de imóveis destinados ao alojamento local para o arrendamento tradicional. Este cenário resultou também numa redução no valor das rendas.  

De acordo com o relatório da Casafari, ao longo do ano de 2020, houve uma média de cerca de 34 mil apartamentos disponíveis para arrendar. O número foi variando em cada trimestre, atingido o máximo no entre outubro e dezembro: aproximadamente 43 mil apartamentos disponíveis. Segundo os dados do relatório, em 2020, a oferta de arrendamento aumentou em 67% face a 2019. E à medida que a oferta foi aumentado, as rendas foram caindo. Os dados da Casafari indicam que o preço médio das rendas em Portugal Continental foi 871 euros, em 2020, representando uma quebra de 11,7% face ao ano anterior. 

Segundo Cristina Arouca, da CBRE, haverá um aumento gradual deste mercado em 2021. 

"Atualmente procura-se mais flexibilidade, e simultaneamente existe uma maior dificuldade na aquisição de casa própria face aos elevados preços e a maiores restrições de acesso ao financiamento bancário”, salienta a especialista da CBRE.  

Por outro lado, Gonçalo Nascimento Rodrigues, acredita que enquanto não houver “uma política clara relativamente ao arrendamento residencial”, este mercado não aumentará a sua expressão. “A verdade é que o investimento em arrendamento residencial comporta ainda uma certa dose de risco em Portugal derivado de uma constante instabilidade legislativa e fiscal”, afirma o especialista.  

Que impacto terá o fim das moratórias? 

As moratórias permitiram que as famílias adiassem o pagamento do seu crédito habitação. O pagamento fica congelado, sendo cobrado mais à frente, sendo os prazos dos contratos de crédito prolongados pelo mesmo período em que a moratória esteve ativa.  

O período de aplicação deste regime foi sendo alargado sucessivamente. E, pelo que sabemos atualmente, o prazo das moratórias pode ir até ao final do ano. A última alteração permite que as famílias peçam a moratória no seu crédito habitação até ao dia 31 de março de 2021, sendo que, no máximo, este apoio pode durar "nove meses contados da data da comunicação da adesão". Nesse sentido, quem aceder à moratória em março, vai poder contar com este alívio até ao final do ano. 

Este cenário criou assim uma "almofada" para o mercado, tornando-se difícil antecipar o seu desfecho. Vai tudo depender de como evoluir a pandemia e a economia e da forma como terminam as moratórias. Se estas terminarem num momento em que muitas famílias estão desempregadas ou com rendimentos mais baixos do que antes da pandemia é possível que tenham dificuldades em cumprir com os pagamentos. E aí poderá assistir-se a um recuar por parte dos bancos no que toca à concessão de novo crédito, devido a um aumento do incumprimento das famílias, havendo a possibilidade de se assistir a uma descida de preços no imobiliário se os proprietários começarem a antecipar que não conseguem fazer face aos seus encargos e houver mais oferta no mercado. Por outro lado, se a recuperação de rendimentos acontecer e o fim das moratórias tiver um efeito moderado nos orçamentos das famílias, é possível que o mercado retome o seu crescimento.

Por um lado, Cristina Arouca acredita que o prazo seja novamente revisto caso seja necessário, de modo a assegurar “a manutenção de muitos empregos e do lado dos particulares sustentar o poder de compra”. Já Gonçalo Nascimento Rodrigues defende que qualquer que seja o efeito das moratórias no mercado imobiliário só se deverá fazer sentir em 2022.  

Juros vão manter-se em baixos? 

No atual ambiente em que vivemos, é esperado que as taxas de juro permaneçam baixas. Em dezembro de 2020, o Banco Central Europeu (BCE) anunciou que não iria alterar as taxas de juro nos próximos meses. E isto reflete-se nos contratos de crédito das famílias.  

“Os juros de Portugal a dez anos estão em mínimos históricos em volta dos 0%. As taxas de juro de referência dos empréstimos à habitação deverão assim manter-se reduzidas ao longo de 2021”, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues.  

Cristina Arouca adianta também que “este cenário beneficiará sempre as famílias portuguesas que tenham um crédito habitação ou que pretendam contratar um”. Isto porque os juros usados como indexantes nos contratos de crédito habitação refletem as expectativas em relação às políticas do BCE.  

Além disso, os spreads praticados pelos bancos também estão em valores muito baixos, sendo possível obter-se taxas de 1% ou até inferiores. 

Este pode ser um momento apropriado para aqueles que precisam de financiamento. Seja para comprar casa, ou para reduzir os custos que tem atualmente com o seu empréstimo, através da transferência de crédito, uma vez que é possível conseguir condições mais vantajosas do que em anos anteriores. 

É uma boa altura para pedir um crédito habitação? 

Como foi referido anteriormente, este pode ser um bom momento para quem quer comprar casa com recurso ao crédito habitação.  

“A banca em Portugal mantém disponibilidade de financiamento com spreads atrativos. Com as taxas Euribor em mínimos históricos, o cenário é propício para o efeito”, afirma Gonçalo Nascimento Rodrigues. No entanto, o especialista admite esperar que o mercado se torne mais “seletivo”.  

“Creio que a banca tenderá a observar mais risco no mercado e seja mais criteriosa na concessão de crédito habitação. É possível vermos, a prazo, um aumento dos spreads e outras condições mais rigorosas, como sejam LTV [Loan-to-Value, que corresponde ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel] mais baixos e/ou exigência de um DSTI [Debt Service-to-Income, que corresponde ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido] igualmente mais baixo”, explica o responsável do Out of the Box. 

Na ótica de Cristina Arouca, apesar de o cenário ser propício para recorrer ao crédito habitação, os preços das casas ainda são um obstáculo para quem quer comprar casa. “O valor das casas é bastante elevado para a maioria dos portugueses e as condições impostas pelo Banco de Portugal assim como carga fiscal sobre transações obrigam a um esforço financeiro inicial significativo”, afirma. A responsável da CBRE Portugal refere-se ao limite máximo de 90% de financiamento imposto pelo Banco de Portugal. Este limite implica que, quem queira pedir crédito habitação, tenha um pé-de-meia de, no mínimo, 10% do valor da casa. E ainda contar com um montante para fazer face às despesas no ato da escritura, como o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), despesas com a formalização do processo, registo da casa e ainda comissões cobradas pela entidade bancária, nomeadamente pelo estudo do processo e pela avaliação da habitação. 

E o que se perspetiva na banca? 

“Após algum conservadorismo nos critérios de concessão de crédito por parte de alguns bancos, em especial no 2.º trimestre de 2020, a situação normalizou-se, e com exceção dos clientes com atividade nos setores mais afetados pela pandemia (turismo, aviação, restauração etc.), nos restantes a concessão foi normal”, explica Cláudio Santos, CCO e partner do Doutor Finanças.  

Cláudio Santos adianta que a generalidade dos bancos com quem o Doutor Finanças trabalha já afirmou que “o crédito habitação é uma aposta estratégica para 2021”.  E, apesar de admitir ser difícil fazer prognósticos em plena pandemia, o responsável acredita que irá continuar a existir uma forte procura, tanto do mercado nacional, como de investidores estrangeiros.  

Cláudio Santos levanta ainda outra questão: “será que vamos ter oferta de imóveis suficientes para essa forte procura?” A verdade é que o mercado tem sido suportado por imóveis usados até à data. Perante este cenário, torna-se necessária “a introdução de imóveis novos no mercado, para garantir o ciclo.”  

Os bancos antecipam critérios de concessão de crédito "praticamente inalterados no crédito à habitação", no primeiro trimestre do ano, quando comparado com os últimos três meses de 2020, de acordo com o resultado do inquérito trimestral realizado pelo Banco de Portugal. No que às famílias diz respeito, a banca prevê apertar "ligeiramente" as condições para financiar crédito ao consumo.

O que é mais vantajoso nesta altura: taxa fixa ou variável? 

Aqui não existe uma resposta certa. A melhor opção vai depender do que pretende o cliente. “Menos custos no crédito? Maior tranquilidade? Responder a estas questões, dá-nos pistas quanto ao caminho a seguir”, explica Cláudio Santos.  

Uma vez que o crédito habitação é um produto de longo prazo, esta decisão pode ter um custo elevado no futuro. “Embora nos últimos 30 anos as taxas variáveis tenham sido a melhor solução quando comparadas com as taxas fixas, estas estão nos valores mais baixos de sempre”, aponta o responsável.  

Em resumo, esta decisão depende muito de cada cliente, sendo que existe ainda um regime misto de taxas. Este regime permite ter uma taxa fixa durante um período inicial - 5, 10, ou 15 anos - e posteriormente uma taxa variável, tentando obter assim o melhor de ambos os mundos. 

O que vai acontecer ao investimento? 

O mercado imobiliário português continua - e continuará - a ser um ativo atrativo para os investidores. Gonçalo Nascimento Rodrigues lembra que os investidores não “fugiram”, uma vez que “tudo aquilo que era apelativo para os investidores decidirem investir em Portugal, mantém-se”. 

Contudo, ambos os especialistas concordam que o grau de recuperação do investimento está relacionado com a normalização da situação de pandemia que se vive atualmente.  

“Os promotores imobiliários vão continuar ativos pois há ainda uma enorme escassez de habitação. Já se está a assistir a uma maior dispersão geográfica no desenvolvimento de projetos, nomeadamente nos concelhos das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto”, acrescenta Cristina Arouca.  

Quais são os desafios que o mercado enfrenta? 

“O principal desafio centra-se na capacidade do mercado em disponibilizar oferta residencial ‘a preço’. Ou seja, que seja acessível a mais portugueses”, salienta Gonçalo Nascimento Rodrigues. Acessibilidade essa que não pode ser medida pela capacidade de pagamento de uma prestação de um crédito, esclarece o especialista.  

“O mercado tem de normalizar na sua oferta e no preço que um português consiga pagar por uma habitação, seja na compra, seja no arrendamento”, explica. 

Gonçalo Nascimento Rodrigues aponta para a existência de um desequilíbrio entre oferta e procura. “Por um lado, a oferta tem estado focada num segmento mais alto de mercado – procura estrangeira -, enquanto atualmente a procura é nacional, para primeira habitação e mais alimentada por uma classe média, média/alta.” 

Sem alternativa de arrendamento, quem procura casa acaba por comprar o que existe disponível no mercado, recorrendo ao crédito. O especialista defende que esta situação se traduz numa “ilusão” de poder de compra, que deriva de spreads e taxas de juro baixas.  

“Um aumento da oferta de habitação a preços mais acessíveis, aliado a um aumento na oferta de arrendamento, potenciaria a acessibilidade na habitação de uma forma geral”, sugere.  

Cristina Arouca acredita que o maior desafio para o mercado imobiliário se prende com a manutenção do emprego e poder de compra interno.  

“Como já referi, as moratórias assim como outras medidas de incentivo vieram, e muito bem, procurar equilibrar esta situação, mas poderá ser necessário reforçar as mesmas”, salienta a responsável.  

Além disso, a diretora de Research da CBRE Portugal defende que prevalecem desafios associados a alterações legislativas fiscais, que criam incertezas no mercado. Cristina Arouca dá o exemplo da revisão dos Vistos Gold - autorizações especiais de residência para estrangeiros obtidas através de atividade de investimento em território português -, no sentido de excluir as zonas litorais, ou seja, as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, entre outras.  

Cristina Arouca nota ainda a necessidade de se acelerarem os processos de licenciamento. “As Câmaras têm de se tornar mais ágeis”, afirma. 

Assim, em 2021 o mercado imobiliário irá sofrer algumas adaptações e o nível de incerteza ainda será elevado. Todas as antecipações estão dependentes da evolução da pandemia e por isso é importante estar atento aos sinais para que possa tomar melhores decisões.  


Fonte: doutorfinancas.pt/Sara Fernandes